Comprar direto com o dono sai mais barato? O mito do corretor

"Comprando direto com o proprietário, sem corretor no meio, sai mais barato." A frase parece lógica, circula em todo grupo de família e é um dos mitos mais caros do mercado imobiliário. Vou explicar o que o corretor faz de verdade numa compra, onde esse mito quebra e como conferir, em um minuto, se o profissional na sua frente é registrado. Sim, o artigo é de um corretor: leve isso em conta e confira os argumentos mesmo assim.

De onde vem o mito

A lógica de padaria: se tem um intermediário, tem uma comissão; se tem comissão, o preço embute ela; sem intermediário, o preço cai. Só que imóvel não é pão. O preço de um imóvel é definido pelo mercado (o que imóveis parecidos vendem na região), não pela soma dos custos do vendedor. O proprietário que vende sozinho quase nunca repassa a comissão que economizou: ele anuncia pelo preço de mercado e embolsa a diferença.

Resultado: o comprador "sem intermediário" costuma pagar o mesmo preço, sem nenhuma das proteções.

O que o corretor faz de verdade (além de abrir a porta)

A parte visível do trabalho é a visita. A parte que protege seu dinheiro é invisível:

• Confere a documentação: matrícula atualizada, certidões do imóvel e do vendedor, débitos de condomínio. É o checklist que detalhei no artigo sobre documentação da compra, feito por alguém que faz isso toda semana
• Valida o preço: compara com o mercado real da região e te diz se o anúncio está justo ou com gordura, a base de qualquer negociação bem feita
• Segura a negociação quando aparece problema: e aparece. Pendência na matrícula, divergência de metragem, móveis que sumiram do combinado. O corretor resolve com método o que, entre duas pessoas leigas e emocionadas, vira impasse ou prejuízo
• Conduz o processo até o registro: proposta por escrito, contrato revisado, prazos cobrados, cartório acompanhado

Quem compra sem isso costuma descobrir o custo depois da escritura: a dívida de condomínio que ninguém conferiu, o preço 15% acima do mercado que ninguém comparou, o "fica tudo" verbal que virou apartamento vazio.

O CRECI: o número que você deveria conferir sempre

Todo corretor de imóveis tem um número de registro, e você deveria conferir ele antes de fechar qualquer negócio. O CRECI é o registro profissional obrigatório da profissão, e é ele que garante que existe um profissional identificado e fiscalizado respondendo pela intermediação do seu imóvel.

Por que isso importa: o mercado tem gente intermediando imóvel sem registro nenhum. Se algo dá errado com um profissional registrado, existe um conselho pra reclamar e uma responsabilidade profissional em jogo. Com o "conhecido que está vendendo", não existe nada.

Consultar é grátis e leva um minuto no site do CRECI-SP: busca pelo nome ou pelo número. O meu está em todos os meus materiais: CRECI 319.811-F.

A conta honesta

A pergunta certa não é "quanto custa ter corretor", e sim "quanto custa não ter". De um lado, a comissão, paga em regra pelo vendedor. Do outro, os riscos que o comprador desprotegido assume sozinho: preço errado pra cima, documentação não conferida, negociação sem método e processo sem condução.

Um único erro desses custa mais que qualquer comissão. Os 5 erros mais comuns da compra no litoral são exatamente os que o trabalho profissional existe pra evitar.

Como escolher bem

O mito tem um fundo de verdade: corretor ruim existe, e não agrega nada. Os sinais de um profissional que vale o nome: registro ativo no CRECI, conhecimento real da região (pergunte sobre preços por bairro e observe a resposta), processo organizado por escrito e transparência sobre problemas do imóvel, não só elogios.

Se você está começando a busca em Praia Grande, meu trabalho está exposto aqui no site: os imóveis disponíveis, o blog com o que oriento meus clientes e o registro pra conferir. Comprar bem acompanhado não encarece a compra. Encarece o erro de quem vende mal, e é exatamente por isso que o mito não morre.