ITBI, escritura, registro e sinal: os custos além do preço

O preço do imóvel é o número grande do anúncio, mas não é o número final da compra. Entre a proposta aceita e a chave na mão existe um grupo de custos que muita gente só descobre na véspera do cartório, e aí vira sufoco. Esse artigo coloca todos na mesa: ITBI, escritura, registro e o sinal, que não é custo, mas confunde igual.

ITBI: 2% em Praia Grande

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é o custo municipal da compra. Em Praia Grande ele é de 2% sobre o valor do imóvel, e tem um detalhe que beneficia quem compra lançamento: imóvel em construção paga 1%.

Num apartamento de R$ 300 mil, são R$ 6 mil que precisam estar no planejamento desde o começo, porque o ITBI se paga antes da escritura: sem o imposto recolhido, a transferência não anda. Outro detalhe que ajuda no fluxo de caixa: a prefeitura permite parcelar.

Escritura: o ato oficial da compra

A escritura pública é o documento lavrado em cartório de notas que formaliza a vontade das partes: fulano vende, beltrano compra, por tanto, nessas condições. É obrigatória na compra à vista de imóveis acima do limite legal.

Na compra financiada, o contrato do banco tem força de escritura, então esse custo específico sai da conta, o que alivia o caixa de quem financia. Os valores seguem a tabela oficial dos cartórios do estado e crescem conforme o valor do imóvel.

Registro: o que te torna dono de verdade

A regra que todo comprador precisa gravar: no Brasil, só é dono quem registra. A escritura (ou o contrato do banco) precisa ser levada ao cartório de registro de imóveis pra entrar na matrícula. Antes disso, o imóvel ainda está no nome do vendedor, com tudo que isso implica.

Escritura e registro juntos costumam ficar na faixa de 1% a 2% do valor do imóvel, variando conforme o caso. No exemplo dos R$ 300 mil, mais R$ 3 mil a R$ 6 mil na conta.

E o sinal? Não é custo, é garantia

O sinal (ou arras) confunde muita gente, então vale esclarecer: sinal não é taxa, não é custo escondido e não é dinheiro perdido. É a garantia de que o negócio anda, e entra como parte do preço: o que você dá de sinal, deixa de pagar no final.

O que ele faz é proteger as duas pontas do negócio:

• Se o comprador desiste sem justificativa, perde o valor do sinal
• Se o vendedor desiste, em regra devolve o sinal em dobro

Por isso a conversa sobre o valor do sinal merece a mesma atenção que a conversa sobre o preço: sinal muito baixo não segura o negócio, sinal muito alto concentra risco antes da documentação conferida. O momento certo de pagar é depois da análise dos documentos, como está no passo a passo da compra.

A conta completa, num exemplo

Imóvel pronto de R$ 300 mil, compra financiada em Praia Grande:

• ITBI (2%): R$ 6 mil
• Registro e custos de cartório: R$ 3 mil a R$ 6 mil
• Taxas do banco (avaliação e administração): alguns milhares, variando por instituição
• Sinal: não soma no custo, já é parte do preço

Ou seja: além da entrada, reserve algo em torno de 3% a 4% do valor do imóvel pra fechar a compra sem aperto. A conta completa com a entrada está no artigo sobre quanto ter na mão pra financiar R$ 300 mil.

Custo previsto não é susto

Nenhum desses valores é problema quando entra no planejamento desde o início. O problema é descobrir R$ 10 mil de custos na semana da escritura. Quem faz a conta inteira antes escolhe o imóvel certo pra sua realidade, propõe com segurança e chega no cartório com o assunto resolvido.

Se você está montando esse planejamento pra comprar em Praia Grande, os imóveis à venda estão no site com valores e custos descritos, e o restante da série Guia do Comprador está aqui no blog.