Quanto precisa de entrada pra financiar R$ 300 mil

"Quanto eu preciso ter na mão pra comprar um apartamento de R$ 300 mil?" Essa é provavelmente a pergunta mais prática que existe na compra financiada, e quase ninguém responde ela completa. A entrada todo mundo lembra. Os outros custos, que somados passam de R$ 10 mil, é que pegam muita gente de surpresa. Vamos à conta inteira.

A entrada: em geral 20%

Os bancos costumam financiar até 80% do valor do imóvel. Num apartamento de R$ 300 mil, isso significa entrada em torno de R$ 60 mil.

Dois detalhes importantes. Primeiro: FGTS elegível pode compor esse valor, o que muda completamente o jogo pra quem tem anos de carteira assinada (as regras têm critérios específicos, e vale conferir o seu caso). Segundo: 20% é o piso comum, não o teto. Entrada maior significa parcela menor e menos juros ao longo do contrato.

O ITBI: 2% em Praia Grande

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é municipal e em Praia Grande é de 2% do valor do imóvel: R$ 6 mil no nosso exemplo, pagos antes da escritura. Sem ITBI recolhido, a transferência não acontece.

Detalhe que pouca gente sabe: imóvel em construção paga 1% na cidade. Pra quem está avaliando lançamento, é uma diferença real no custo de entrada.

Escritura e registro

São os custos de cartório pra oficializar a compra e registrar o imóvel no seu nome. Na compra financiada, o contrato do banco substitui a escritura pública, mas o registro no cartório de imóveis continua obrigatório, e é ele que torna você dono de verdade.

Reserve algo em torno de 1% a 2% do valor do imóvel pra essa etapa: R$ 3 mil a R$ 6 mil no nosso exemplo. Os valores seguem tabelas oficiais dos cartórios e variam conforme o caso.

Taxas do financiamento

A avaliação do imóvel (o banco manda um avaliador confirmar que o imóvel vale o que está sendo pago) e as tarifas administrativas da operação também entram na conta. Esses valores variam bastante de instituição pra instituição, então a regra é uma só: pergunte tudo antes de fechar e compare o Custo Efetivo Total, não só a taxa de juros anunciada.

O número redondo

Somando tudo pra um imóvel de R$ 300 mil:

• Entrada (20%): R$ 60 mil
• ITBI (2%): R$ 6 mil
• Escritura e registro: R$ 3 mil a R$ 6 mil
• Taxas do banco: variável, alguns milhares

Planeje ter em torno de R$ 70 a 75 mil disponíveis. É esse o número honesto, e saber ele com antecedência evita o pior cenário: encontrar o imóvel certo e travar na burocracia por R$ 8 mil que não estavam no radar.

Como usar essa conta a seu favor

Com o valor total claro, dá pra trabalhar pra trás: quem tem R$ 50 mil hoje sabe quanto falta e pra qual faixa de imóvel pode olhar agora. Quem tem R$ 90 mil pode decidir entre um imóvel mais caro ou uma entrada maior no de R$ 300 mil, pagando menos juros no total. Essa segunda decisão, aliás, conversa com o artigo sobre financiar ou pagar à vista.

E se você já tem o valor separado, o passo seguinte é achar o imóvel que cabe nele: veja os imóveis à venda em Praia Grande na sua faixa de preço e faça a conta completa antes da proposta, não depois.