Imóvel na planta ou pronto: prós, contras e a régua certa

Praia Grande é uma cidade em obra permanente: lançamento pra todo lado, guindaste na paisagem e plantão de vendas disputando atenção com prédio pronto na quadra ao lado. A dúvida entre comprar na planta ou comprar pronto é inevitável, e os dois lados têm argumento bom. O que decide é o seu caso, não o discurso de quem vende.

Na planta: a entrada é mais leve

O grande atrativo do lançamento é o fluxo de pagamento. A entrada se dilui em parcelas durante a obra, e o grosso do valor (o financiamento) só começa na entrega. Pra quem não tem a entrada cheia hoje, é a porta de acesso ao imóvel novo.

Além disso, o preço de lançamento costuma ser menor que o do mesmo padrão de imóvel entregue. Essa diferença é a aposta na valorização: comprar antes de existir, pagar menos, e ter um imóvel que vale mais quando a chave chega.

Na planta: o outro lado

Três pontos que o plantão de vendas fala baixinho:

• Prazo de entrega: a obra leva anos, e o contrato ainda costuma prever tolerância de atraso. Quem precisa usar ou alugar agora não tem esse tempo
• Correção do saldo: durante a obra, o saldo devedor é corrigido pelo INCC, o índice da construção. Em período de índice alto, o imóvel "encarece" enquanto você paga
• Você compra o decorado: o apartamento real você só conhece na entrega. Insolação, barulho, vista real e qualidade de acabamento são promessas até lá

Pronto: você vê o que compra

O imóvel pronto elimina a incerteza. O apartamento real, o prédio real, os vizinhos reais, o barulho real da rua na alta temporada. Dá pra visitar de manhã e de noite, conferir o estado do condomínio e conversar com morador.

E tem o argumento definitivo pra quem compra pensando em renda: fechou, pegou a chave, dá pra morar ou colocar pra alugar no mês seguinte. Cada mês de obra é um mês de aluguel que não entrou. Pra estratégia de temporada, isso pesa muito, como mostra a conta do artigo sobre aluguel anual versus temporada.

Pronto: o dinheiro sai junto

O contrapeso: no imóvel pronto, entrada e financiamento começam de uma vez. Não existe a diluição da obra. Isso exige organização financeira maior no curto prazo, com a entrada cheia e os custos de transação (ITBI, registro, taxas) todos no mesmo momento, conta que detalhei no artigo sobre quanto ter na mão pra financiar.

Em compensação, o imóvel usado abre espaço de negociação que o lançamento não tem: tabela de construtora se negocia pouco, proprietário com pressa se negocia bem.

No litoral, a régua é essa

Simplificando o que vejo na prática em Praia Grande:

• Quer renda de temporada ou uso imediato? Pronto. O tempo de obra é receita perdida e o verão não espera
• Tem prazo, quer diluir o pagamento e mira valorização? Planta. Especialmente em bairro que está crescendo, onde o preço de hoje não é o de amanhã
• Vai morar e tem pressa? Pronto, sem dúvida
• Primeiro imóvel com entrada curta? Planta pode ser o único caminho viável, e tudo bem, desde que o prazo caiba na sua vida

O erro não é escolher um ou outro. O erro é comprar sem saber qual é o seu caso, seduzido pelo decorado ou pelo desconto, e descobrir depois que o fluxo de pagamento ou o prazo não cabiam no seu plano.

Os dois caminhos existem em Praia Grande em volume: a cidade tem lançamento e tem estoque de imóvel pronto em todos os bairros. Compare as duas pontas nos imóveis à venda e, antes de afunilar, vale saber em qual bairro cada estratégia funciona melhor.